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Kurzantwort: Eigenheimbesitzer können Konsumkredite oder Leasings unter Umständen über eine Aufstockung der Hypothek ablösen. Das ist meist zinsgünstiger, funktioniert aber nur, wenn die Belehnung des Hauses Spielraum lässt (Richtwert: höchstens 80 % des Verkehrswerts) und die Tragbarkeit gegeben ist. Dazu kommen Abklärungen, Zeit und allenfalls Notar- und Grundbuchkosten. Ist das nicht möglich oder zu aufwendig, ist ein Privatkredit die schnellere Alternative – für Eigenheimbesitzer gibt es Kredite bereits ab 5.8 %.
- Belehnung: in der Regel höchstens 80 % des Verkehrswerts
- Tragbarkeit: Wohnkosten rechnerisch höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens
- Zweite Hypothek: muss in der Regel innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung amortisiert werden
- Zusatzkosten: Schätzung, allenfalls Erhöhung des Schuldbriefs (Notar, Grundbuch)
- Dauer: meist mehrere Wochen
- Alternative: Privatkredit für Eigenheimbesitzer bereits ab 5.8 %
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Wie eine Aufstockung funktioniert
Bei einer Aufstockung erhöht die Bank Ihre bestehende Hypothek um einen zusätzlichen Betrag. Das Geld können Sie für Renovationen verwenden – oder, je nach Bank, auch für die Ablösung von Konsumkrediten und Leasings. Weil das Haus als Sicherheit dient, sind die Zinsen in der Regel deutlich tiefer als bei einem ungesicherten Privatkredit. Ob die Bank eine Aufstockung zur Umschuldung akzeptiert, entscheidet sie im Einzelfall.
Die zwei Hürden: Belehnung und Tragbarkeit
Belehnung
Schweizer Banken finanzieren Wohneigentum in der Regel bis höchstens 80 % des Verkehrswerts. Der Teil zwischen rund 65 % und 80 % gilt als zweite Hypothek und muss innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung amortisiert werden. Haben Sie seit dem Kauf amortisiert oder ist der Wert der Liegenschaft gestiegen, kann Spielraum für eine Aufstockung entstehen. Die Bank lässt dazu meist eine neue Schätzung erstellen.
Tragbarkeit
Banken rechnen bei der Tragbarkeit nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, der deutlich höher liegt, plus Nebenkosten und Amortisation. Diese Wohnkosten dürfen rechnerisch höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Wer heute schon knapp an dieser Grenze liegt, erhält meist keine Aufstockung – auch wenn die Belehnung passen würde.
Was die Aufstockung kostet
Die laufenden Zinskosten einer Hypothek sind tief. Die folgende Rechnung zeigt reine Zinskosten für eine Aufstockung um CHF 30’000 bei verschiedenen Beispielzinsen:
| Beispielzins Hypothek | Zinskosten pro Jahr | pro Monat |
|---|---|---|
| 1.5 % | CHF 450 | CHF 37.50 |
| 2.0 % | CHF 600 | CHF 50.00 |
| 2.5 % | CHF 750 | CHF 62.50 |
Reine Zinskosten für eine Aufstockung um CHF 30’000, ohne Amortisation und Nebenkosten. Die Zinssätze sind Rechenbeispiele, keine Konditionen. Massgebend ist die Offerte Ihrer Bank.
Dazu kommen einmalige Kosten: Die Schätzung der Liegenschaft und – falls der bestehende Schuldbrief nicht ausreicht – die Erhöhung des Schuldbriefs mit Notar- und Grundbuchgebühren, die je nach Kanton unterschiedlich ausfallen. Ausserdem muss eine zweite Hypothek amortisiert werden, was die monatliche Belastung erhöht.
Die Alternative: Privatkredit für Eigenheimbesitzer
Eigenheimbesitzer erhalten auch bei Privatkrediten bessere Konditionen als Mieter: Kredite gibt es bereits ab 5.8 % für Eigenheimbesitzer (Mieter ab 6.9 %). Der Kredit ist in wenigen Tagen ausbezahlt, ohne Schätzung und ohne Notar. So sieht ein Privatkredit über CHF 30’000 zu 5.8 % aus:
| Laufzeit | Monatsrate | Zinskosten total | Total zurückbezahlt |
|---|---|---|---|
| 36 Monate | CHF 909.94 | CHF 2’758 | CHF 32’758 |
| 48 Monate | CHF 701.80 | CHF 3’687 | CHF 33’687 |
| 60 Monate | CHF 577.20 | CHF 4’632 | CHF 34’632 |
| 84 Monate | CHF 435.39 | CHF 6’572 | CHF 36’572 |
Beispielrechnung für CHF 30’000 zu 5.8 % Jahreszins, annuitätisch (gleichbleibende Monatsrate, monatliche Verzinsung), gerundet, ohne Gewähr.
Auf den ersten Blick ist die Hypothek günstiger. Der Kredit hat aber Vorteile: Er ist nach einer klaren Laufzeit vollständig zurückbezahlt, die Schuld wird nicht über Jahrzehnte im Haus «geparkt», und das Haus bleibt frei für künftige Renovationen.
Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Hypothek aufstocken | Privatkredit |
|---|---|---|
| Zins | in der Regel tiefer | bereits ab 5.8 % für Eigenheimbesitzer |
| Voraussetzungen | Belehnung, Tragbarkeit, Zustimmung der Bank | Einkommen, Budget nach KKG, keine Betreibungen |
| Dauer bis Auszahlung | meist mehrere Wochen | meist wenige Tage nach der Widerrufsfrist |
| Nebenkosten | Schätzung, evtl. Notar und Grundbuch | keine Grundbuchkosten |
| Rückzahlung | Amortisation der 2. Hypothek, Rest langfristig | feste Laufzeit, jederzeit vorzeitig möglich |
Unsere Empfehlung
Haben Sie viel Belehnungsspielraum, eine komfortable Tragbarkeit und hohe Konsumschulden, lohnt sich ein Gespräch mit Ihrer Hypothekarbank. Geht es um einen mittleren Betrag, eilt es oder passt die Tragbarkeit nicht, ist ein Privatkredit zu Eigenheimbesitzer-Konditionen meist die pragmatischere Lösung. Für Renovationen finden Sie weitere Ideen unter Immobilienkredit.
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Häufige Fragen zur Aufstockung der Hypothek
Kann ich meine Hypothek aufstocken, um Kredite abzulösen?
Unter Umständen ja. Voraussetzung sind genügend Belehnungsspielraum, eine ausreichende Tragbarkeit und die Zustimmung der Bank zum Verwendungszweck.
Wie hoch darf die Hypothek maximal sein?
In der Regel finanzieren Schweizer Banken Wohneigentum bis höchstens 80 % des Verkehrswerts. Der Teil über rund 65 % muss als zweite Hypothek innert 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Was bedeutet Tragbarkeit?
Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins, Nebenkosten und Amortisation. Diese Wohnkosten dürfen rechnerisch höchstens rund ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Welche Kosten entstehen bei einer Aufstockung?
Je nach Fall eine Schätzung der Liegenschaft und, wenn der Schuldbrief nicht ausreicht, Notar- und Grundbuchkosten für dessen Erhöhung. Dazu kommt die Amortisation einer zweiten Hypothek.
Wie lange dauert eine Aufstockung?
Meist mehrere Wochen, weil Schätzung, Tragbarkeitsprüfung und allenfalls die Schuldbrieferhöhung nötig sind. Ein Privatkredit ist in der Regel deutlich schneller.
Welche Zinsen gelten für Eigenheimbesitzer beim Privatkredit?
Privatkredite gibt es für Eigenheimbesitzer bereits ab 5.8 %, für Mieter ab 6.9 %. Der persönliche Zins wird nach der Prüfung festgelegt.
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Massgebend sind die Vertragsbedingungen des jeweiligen Kreditgebers. Die Kreditvergabe ist verboten, falls sie zur Überschuldung führt.